Beázás, csőtörés, leomló vakolat - mit tegyünk ha adásvétel után hibákat találunk?

Ingatlan adásvétel esetén előfordulhat, hogy már a vételár kifizetésén és a beköltözésen is túl vagyunk, amikor hibákat fedezünk fel. Olyan hibákat, amelyek kijavítása súlyos százezrekbe, akár milliókba is kerülhet. Mit tehetünk? Kihez forduljunk? Vagy éppen fordítva, miután eladtuk korábbi szeretett otthonunkat, az ingatlan új tulajdonosa mindenféle indokokra hivatkozva látszólag alaptalan követelésekkel fordul hozzánk. Kell-e fizetnünk? Egyáltalán mit kérhet a vevő?

Szavatosság

Egyre inkább köztudott, hogy ingatlan adásvétel esetén az eladó kellék- és jogszavatosságal tartozik. 

A kellékszavatosság lényegében azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan hibájáért (pontosabban: az eladáskor az ingatlanban már meglévő hiba-ok miatt bekövetkező hibáért) felelősséggel tartozik, míg jogszavatosság esetén leegyszerűsítve az eladó azért tartozik felelősséggel, hogy harmadik személynek nincsen olyan joga, ami a tulajdonjog megszerzését akadályozza vagy korlátozza.

Jelen cikkben alapvetően az ingatlanok adásvétele kapcsán felmerülő (kellékszavatossági) szabályokról lesz szó, így egyéb esetekben (pl. gépjármű vásárlás) más szabályok lehetnek irányadóak.

Az elmélet szép, de önmagéban kevéssé egyértelmű. Nézzük meg, hogy tulajdonképpen mikor is beszélhetünk az eladó (kellékszavatossági igényt megalapozó) hibás teljesítéséről.

A szavatossági teszt

Annak eldöntéséhez, hogy a vevő eredményesen felléphet-e az általa az ingatlanban talált hiba, hibának vélt állapot miatt, az alábbiakra kell tudnunk választ adni:

1. Hiba-e amit Vevő annak vél?
2. Ha hiba, arról a Vevőnek tudomása volt-e a szerződéskötéskor?
3. Ha nem volt tudomása, akkor kellő körültekintés mellett fel kellett-e volna ismernie a hibát?

Mikor hibás a teljesítés?

A kötelezett, esetünkben az eladó akkor teljesít hibásan, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

Nyílt hibák

Nyílt (ismert vagy felismerhető) hibákról akkor beszélünk, amikor a hiba (beázás, vakolat leválás, egy alkotórész hiánya, stb.) már a teljesítéskor is ismert vagy legalábbis felismerhető.

Így nyílt hiba, amit az ingatlan tulajdonságai (használtsága, látható állapota, kora, stb.) és a szerződéskötés körülményei folytán figyelembe kell venni, vagy amelyek fennállása az ismert hibák alapján feltételezhető, várható (pl. régi, korszerűtlen fűtési rendszer esetén várható/feltételezhető, hogy a fűtőtestek működése nem lesz tökéletes, akár rövid időn belül tönkremehetnek).

A megfelelő tájékoztatás fontossága

Annak ellenére azonban, hogy az ingatlan vagy annak valamely része "hibás",  nem megfelelő, nem alkalmas rendeltetésszerű használatra, nem beszélhetünk hibás teljesítésről jogi értelemben akkor, ha a vevőnek a (köznyelvi értelemben vett) hibáról már a szerződéskötéskor tudomása volt (ismert hiba). Amennyiben ugyanis az eladó megfelelően tájékoztatta a vevőt a hiányosságokról vagy valamely alkotórész nem megfelelő állapotáról és a vevő annak tudatában, azt mérlegelve vásárolja meg az ingatlant, utólag eredményesen nem léphet fel még akkor sem, ha a javítás, felújítás során emiatt többletköltségei keletkeznek.

Látható tehát, hogy mennyire fontos a megfelelően tájékoztatás, illetve az azt szakszerűen rögzítő adásvételi szerződés.

Kellő körültekintés

Mi a helyzet, ha elmarad a megfelelő tájékoztatás? Felel-e az eladó akkor is, ha a vevő nem járt el kellő alapossággal az ingatlan megtekintése során?  Mindkét félnek fontos tudatában lennie annak, hogy a vevőtől a bírósági gyakorlat bizonyos fokú utánajárást, körültekintést vár el, így elfőrdulhat, hogy a megfelelő tájékoztatás hiányában sem felel az eladó, amennyiben a hibát a vevő magától felismerte, vagy kellő körültekintés mellett fel kellett volna ismernie (felismerhető hiba). Ez persze nem jelenti azt, hogy speciális műszerekkel kellene átvizsgálnia a ingatlant, azonban kellően alapos bejárás és megtekintés mindenképpen szükséges, amely adott esetben magában foglalja az egyszerű észleléssel felismerhető hibákról, illetve azok okáról való tájékozódást is.

Rejtett hiba

A fenti esetekben ún. nyílt hibákról beszéltünk, tehát olyan esetekről amikor a hiba már a teljesítéskor is ismert (de legalábbis felismerhető) volt.

Más a helyzet az ún. rejtett hibák esetén, amikor a hiba (illetve annak az oka, az ún. hiba-ok) ugyan már a teljesítéskor is megvolt, azonban kellő körültekintés mellett sem volt felismerhető. Annak, hogy a hiba akár az eladó számára sem volt ismert, a kellékszavatossági kötelezettség szempontjából nincs relevanciája.

Mikor felelős az eladó a hibáért?

Az eladó tehát akkor tartozik szavatossággal, amennyiben a szavatossági tesztre "igen, nem, nem" a válasz, azaz ha valóban hibáról beszélünk és arról a vevőnek nem volt, és kellő körültekintés mellett sem lehetett tudomása. Másképpen megfogalmazva a nyílt (ismert vagy felismerhető) hibákért nem, a rejtett hibákért viszont szavatol az eladó.

Mit tehetünk rejtett hiba felismerése esetén?

Amint felismerjük a hibát, azt vevőként késedelem nélkül közülnünk kell az eladóval, amelynek keretében többféle szavatossági jog közül választhatunk:

a) kijavítást vagy kicserélést igényelhetünk (ingatlanok esetében tipikusan kijavítást), vagy
b) árleszállítást igényelhetünk, illetve a hibát az eladó költségére magunk kijavíthatjuk/kijavíttathatjuk vagy akár a szerződéstől is elállhatunk.

A szavatossági jogok érvényesítének kérdéséről, sorrendiségéről, feltételeiről, elévüléséről és egyéb részleteiről a téma összetettsége és terjedelme miatt egy külön bejegyzés szól majd. 

Dr. Ecsedy Miklós ügyvéd

KERTVÁROSI IRODA: Budapest XVII. Ker. BELVÁROSI IRODA: Budapest VI. Ker. LEVELEZÉSI CÍM: 1660 Budapest, Pf.: 459. TEL: +36 (20) 211 - 7758 E-MAIL: ugyved@drecsedy.hu WEB: www.drecsedy.hu